Apakah Pembeli Tanah Dilindungi Hukum Jika si Penjual bukan Orang yang Berhak, Ini Penjelasannya?

Isu ini cukup menarik untuk dibahas, bagaimana perlindungan hukum bagi pembeli tanah yang ternyata dikemudian hari diketahui si penjual tanah bukan orang yang berhak untuk menjual tanah. Dalam masyarakat ini sering terjadi bahkan sampai bersengketa di pengadilan. Hukum akan memberikan perlindungan kepada pembeli sepanjang si pembeli memiliki itikad baik.

Siapa Pembeli yang bertikad Baik?

Jual beli merupakan perikatan antara pembeli dan penjual, perikatan harus dijalankan dengan itikad baik oleh para pihak sebagaimana asas hukum yang diatur dalam pasal 1338 ayat 3 KUH Perdata.

Peraturan perundang undangan yang terkait dengan tanah tidak memberikan difinisi yang jelas tentang siapa pembeli yang beritikad baik, istilah itikad baik hanya ditemukan dalam pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

Untuk memperjelas siapa pembeli yang beritikad baik terdapat pendapat beberapa ahli hukum, diantararanya:

1. Subekti dalam bukunya Aneka Perjanjian yang diterbitkan PT Aditya Bakti tahun 2014, hlm. 15, Pembeli Beritikad Baik diartikan pembeli yang sama sekali tidak mengetahui bahwa ia berhadapan dengan orang yang sebenarnya bukan Pemilik
2. Ridwan Khairandy dalam bukunya Iktikad Baik Dalam Kebebasan Berkontrak yang diterbitkan UI Press, tahun 2004, hlm. 194. Pembeli Beritikad Baik adalah seseorang yang membeli barang dengan penuh kepercayaan bahwa Penjual benar-benar pemilik dari barang yang dijualnya.
3. Agus Yudha Hernoko dalam bukunya Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas Dalam Kontrak Komersial, yang diterbitkan Mediatama, tahun, 2008, hlm. 25. Pembeli Beritikad Baik adalah orang yang jujur dan tidak mengetahui cacat yang melekat pada barang yang dibelinya itu.

Beberapa putusan makamah agung juga memberikan definisi siapa yang dimaksud pembeli yang beritikad baik,yaitu:

1. Putusan Makamah Agung No 112 K/Sip/1955, pembeli yang sekali-kali tidak menduga bahwa (orang yang menjual suatu benda) bukan (satu-satunya) orang yang berhak.
2. Putusan Makamah Agung No. 242 K/Sip/1958, pembeli yang tidak mengetahui adanya cacat hukum dalam jual beli yang dilakukannya.
3. Putusan Makamah Agung No. 1230 K/Sip/1980, pembeli tidak mengetahui telah dicabutnya surat kuasa oleh pihak pemilik asal, sehingga tidak mengetahui pemegang kuasa (penjual) sebenarnya tidak berwenang menjual tanah yang dibelinya.

Kriteria Pembeli Beritikad Baik Dalam Jual Beli Tanah

Kriteria pembeli yang bertikad baik dengan objek jual beli tanah diatur secara khusus dalam Surat Edaran Makamah Agung No 4 tahun 2016 yaitu:

1. Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan.

Jual beli dengan objek tanah harus dilakukan dihadapan PPAT, PPAT akan menerbitkan Akta Jual Beli sebagai dasar peralihan hak atas tanah yang menjadi dasar pendaftaran di Badan Pertanahan Nasional, hal ini sesuai dengan yang diatur dalam Pasal 37 Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

Ketika Jual beli dilakukan melalui PPAT ini berarti semua kewajiban perpajakan dan retribusi yang terkait dengan proses jual beli tanah telah ditunaikan oleh para Pihak seperti Pajak Penghasilan (PPH) yang harus ditanggung oleh Penjual dan Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB) yang harus ditanggung oleh Pembeli.

Pembeli yang membeli tanah melalui pelelangan umum juga mendapat perlindungan hukum, karena membeli melalui Lembaga resmi yang memperoleh ijin dari negara.

2. Pembelian dilakukan dengan harga yang layak (harga yang disepakati para pihak sesuai dengan harga pasar) dan telah dibayar.
3. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan.

Dengan Melakukan jual beli melalui PPAT Pembeli telah menerapkanprinsip kehati-hatian. Sebab Menurut Pasal 39 jo Pasal 45 PP No. 24/1997, dalam proses jual beli tanah, PPAT dan Kepala Kantor Pertanahan (KKP) harus memeriksa atau memastikan terpenuhinya hal-hal sebagai berikut:

1. 1. 1. Untuk tanah yang telah terdaftar harus disampaikan sertipikat asli hak dengan nama yang sesuai dengan daftar yang ada di Kantor Pertanahan; 
      2. kecakapan/kewenangan (para) pihak yang melakukan perbuatan hukum terkait;
      3. dipenuhinya izin-izin dari pejabat atau instansi yang berwenang, jika itu diperlukan;
      4. obyek tersebut bebas sengketa; dan
      5. tidak terdapat pelanggaran atas ketentuan perundang-undangan.

4. Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya.

Ketika pembeli melakukan jual beli melalui PPAT, PPAT berkewajiban memastikan kepemilikan sertipikat tanah milik Penjual  dengan melakukan pemeriksaan (cheking) di dalam daftar buku tanah di Badan Pertanahan Nasional. Apabila hasil pemeriksaan Penjual bukan orang yang berhak, maka proses jual beli tidak dapat dilanjutkan, dan sebaliknya apabila penjual adalah orang yang berhak maka proses jual beli dapat dilanjutkan. Output dari pemeriksaan oleh PPAT adalah keterangan hasil pemeriksaan oleh Kantor Pertanahan, yang dilekatkan pada sertipikat menyatakan bahwa “telah diperiksa dan sesuai dengan data dikantor Pertanahan”.

5. Tanah/objek yang diperjual belikan tersebut tidak dalam status disita, atau jaminan/hak tanggungan.

Memastikan tanah tidak bersatus sita atau dilekatkan jaminan merupakan salah satu tugas PPAT, setelah semua dinyatakan clear oleh PPAT klausul ini dimasukan dalam Akta jual beli, ini merupakan bagian perlindungan hukum bagi Pembeli.

6. Terhadap tanah yang bersertipikat, telah memperoleh keterangan dari BPN tentang riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertipikat.

Dengan adanya histori peralihan hak atas tanah dituangkan dalam sertipikat pembeli langsung dapat melihat siapa pemilik terakhir dari tanah yang akan dibelinya apa benar namanya atas nama penjual.

Bentuk Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Yang bertikad Baik

1. Menurut yurisprudensi Putusan Makamah Agung No 251K/Sip/1958 tanggal 26 Desember 1958 yang kaidah hukumnya berbunyi ‘’pembeli yang telah bertindak dengan itikad baik harus dilindungi dan jual beli yang bersangkutan haruslah dianggap sah’’.
2. Menurut Surat Edaran Makamah Agung No 7 Tahun 2012 butir IX disebutkan:

1. “Perlindungan harus diberikan kepada pembeli pembeli yang beritikad baik sekalipun kemudian diketahui bahwa penjual adalah orang yang tidak berhak”.
2. “Pemilik Asal hanya dapat mengajukan gugatan ganti rugi kepada Penjual yang tidak berhak.”

Dari uraian diatas dapat disimpulkan, kriteria pembeli beritikad baik dengan objek jual beli tanah harus memenuhi kriteria yang diatur dalam SEMA No 4 Tahun 2016, jika dikemudia hari diketahui si penjual orang yang tidak berhak maka perlindungan hukum yang didapat si pembeli adalah jual beli tetap dianggap sah dan pemilik asal hanya dapat menuntuk ganti rugi kepada si penjual yang tidak berhak.

Penulis :  Sujianto, SH, M.Kn

Kantor Hukum Oktavianto & Associates

Jalan Patua Nomor 21-C, Kota Surabaya

Kontak telpon/ WhatsApp :  0877-2217-7999

Email :  [email protected]

Editor : Arif Ardliyanto