Hati-Hati! Ini yang harus Diperhatikan Calon Pembeli Properti Perumahan dan Apartemen

Jika kita berkeinginan membeli Apartemen dan perumahan jangan tergiur harga yang murah, proses yang mudah atau jualan yang di bungkus nuansa religi. Sebagai calon pembeli harus memiliki prinsip kehati-hatian sebelum melakukan transaksi jual beli perumahan dan Apartemen, apabila kita salah Langkah dalam melakukan transaksi, maka akan timbul kerugian bagi pembeli.

Dalam pemberitaan sering media sering kita lihat, baca dan dengan mengenai sengketa antara pembeli property dengan developernya. Mulai yang tiba-tiba developernya menghilang setelah transaksi, tanah tanah yang dijual ternyata bukan milik developer masih milik pihak lain, konsumen sudah membayar tapi perumahan tidak dibangun dan beberapa kasus dalam ranah hukum agraria yang merugikan konsumen yang berujung pada laporan kepolisian.

Konsumen harus jeli, cermat dan teliti memastikan status hukum property yang akan dibeli, langkah-langkah memastikan status hukum objek jual beli dalam rangka memberikan perlindungan bagi konsumen itu sendiri. Dalam hukum perlindungan konsumen apa yang dilakukan konsumen memastikan status hukum objek jual beli merupakan hak konsumen, hak-hak konsumen diatur dalam Undang-undang perlindungan konsumen No 8 Tahun 1999 Pasal 4 yang berbunyi:  
Hak konsumen adalah :

hak atas kenyamanan, keamanan, dan keselamatan dalam mengkonsumsi barang dan/atau jasa; 

hak untuk memilih barang dan/atau jasa serta mendapatkan barang dan/atau jasa tersebut sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan; 
hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa; 

hak untuk didengar pendapat dan keluhannya atas barang dan/atau jasa yang digunakan; 

hak untuk mendapatkan advokasi, perlindungan, dan upaya penyelesaian sengketa perlindungan konsumen secara patut; 

hak untuk mendapat pembinaan dan pendidikan konsumen; 
hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif; 

hak untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian, apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya; 

hak-hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya.
Sedangkan kewajiban sebagai konsumen berdasarkan Pasal 5 Undang-Undang Perlindungan Konsumen adalah:
membaca atau mengikuti petunjuk informasi dan prosedur pemakaian atau pemanfaatan barang dan/atau jasa, demi keamanan dan keselamatan; 
beritikad baik dalam melakukan transaksi pembelian barang dan/atau jasa; 
membayar sesuai dengan nilai tukar yang disepakati; 

mengikuti upaya penyelesaian hukum sengketa perlindungan konsumen secara patut.

Berdasarkan pasal 5 diataslah konsumen diberi kewajiban menerapkan prinsip kehati-hatian sebelum melakukan jual beli property baik perumahan atau apartemen salah satunya memastikan status hukum objek jual beli. 

Dari sisi developer atau orang yang menjual property baik perumahan atau apartemen, berdasarkan pasal 7 huruf a dan b mereka memiliki kewajiban:
Beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya;

Memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang 

Dari ketentuan pasal 5 dan 7 UU perlindungan konsumen, terdapat kewajiban yang sama yaitu adanya itikad baik dari masing-masing pihak dalam melakukan transaksi. Itikad baik (good faith) dalam hukum perdata adalah ruh/jwa sebuah perikatan yang wajib dipatuhi oleh semua orang yang membuat perikatan sebagaimana yang diamanatkan Pasal 1338 ayat 3 jo 1965 KUH Perdata, jika masing-masing pihak taat dan patuh menjalankan kesepakatan yang mereka buat dengan itikat baik dan menghilangkan niat jahat, tipu daya yang dapat merugikan salah satu pihak, maka niscaya tidak akan ada sengketa yang timbul diantara para pihak dikemudian hari. 

Untuk itu hal-hal yang dapat dilakukan oleh calon konsumen pembeli perumaha dan apartemen memastikan kepastian hukum objek jual belinya adalah sebagai berikut: 
Pastikan developer mempunyai kemampuan financial membangun dan tidak punya cacat atau Riwayat buruk
Biasanya dalam jual beli property yang berupa perumahan atau apartemen, developer sudah mulai menjual produknya pada saat awal-awal pembangunan yang belum nampak wujud bangunan atau bahwan Ketika masih tanah kosong developer sudah mulai menjual produknya, jika menemui kondisi demikian sebagai konsumen harus melihat latar belakang kemampuan ekonomi calon developer, jangan sampai konsumen sudah melakukan transaksi jual beli dengan membayar sejumlah uang tetapi perumahan atau apartemen tidak selesai dibangun. 

Selain kemampuan ekonomi konsumen juga perlu melihat Riwayat dari developer apakah developer atau pengurusnya punya catatan buruk melakukan perbuatan yang merugikan konsumen sebelumnya.

Memastikan bukti kepemilikan tanah 

Sebelum melakukan jual beli pastikan objek tanah yang akan dijual benar benar milik dari developer, karena banyak kejadian dimasyarakat ternyata barang yang dijual masih milik orang lain, bahkan developer yang baru memegang izin lokasi saja sudah berani menawarkan produknya kepada masyarakat padahal developer belum melakukan pembebasan tanah. Bukti kepemilikan tanah dapat dilihat  dari sertipikat tanah, secara hukum sertipikat merupakan bukti kepemilikan atas sebidang tanah yang memberikan kewenangan bagi pemiliknya untuk melakukan perbuatan hukum salah satunya menjual kepada pihak lain.

Jika perumahan atau apartemen dibangun diatas tanah Hak Pakai atau Hak Pengelolaan Pastikan sudah ada ijin pemakaian tanah dari pemegang Hak Pakai atau Hak Pengelolaan.  

Jangan mau melakukan jual beli dibawah tangan, lakukan transaksi jual beli melalui Notaris/PPAT.

Jangan lakukan jual beli dibawah tangan, yaitu membuat perjanjian jual beli yang dibuat sendiri oleh para pihak, karena tidak sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Berdasarkan pasal 37 Peraturan pemerintah No 24 Tahun 1997 Tentang pendaftaran tanah, peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun/apartemen wajib dibuat dalam bentuk Akta Jual Beli (AJB) dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). 

Jika dalam proses jual beli ternyata masih ada proses yang perlu belum selesai misalnya tanah yang menjadi objek jual beli masih dalam proses pemecahan atau sebab lain yang menyebabkan Akta jual beli belum bisa dibuat, maka para pihak terlebih dahulu dapat membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dihadapan Notaris. PPJB merupakan kesepakatan awal antara penjual dan pembeli yang isinya merupakan janji untuk melakukan transaksi jual beli dengan objek tanah atau rumah. 

Dalam hukum Akta yang dibuat Notaris atau PPAT dikualifikasikan sebagai akta otentik yaitu akta yang dibuat oleh bejabat yang berwenang yang memiliki pembumbuaktian yang kuat. Jika terjadi sengketa akta otentik memiliki pembuktian yang lebih kuat dibandingkan dengan akta dibawah tangan.

Pastikan bangunan perumahan dan apartemen sudah memiliki izin Persetujuan Bangunan Gedung (PBG dahulu IMB).

Hal ini untuk memastikan bangunan yang dibangun sudah memiliki ijin dari pemerintah, untuk memastikan bangunan dibangun sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), bangunan dibangun tidak diatas fasilitas umum, sebadan jalan, sepadan sungai dan tempat-tempat lain yang dilarang untuk didirikan bangunan.

Jika bangunan belum memiliki izin Persetujuan bangunan Gedung jangan lakukan transaksi sebab dikemuadian hari akan muncul potensi bangunan tersebut dapat disegel pemerintah dan bila pembeli menajukan kredit untuk membeli property yang tidak memiliki ijin, akan mendapat penolakan dari bank. 

Pastikan objek jual beli bebas dari sengketa

Untuk menjamin bahwa objek jual beli bebas dari sengketa, dalam akta jual beli ketentuan tersebut akan dimasukan dalam perjanjian, dimana penjual menjamin objek dalam sengketa bebas dari sengketa. 

Pastikan Tanggal kapan dilakukan Akta Jual Beli

Jika antara developer dan pembeli tanah masih diikat perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) karena kendala yang menyebabkan AJB belum bisa dilakukan, pastikan dalam akta PPJB terdapat pasal yang mengatur kapan AJB dapat dilakukan. kepastian tersebut penting mengingat Akta Jual Beli (AJB) secara hukum merupakan bukti sah terjadinya peralihan hak atas tanah dari developer kepada pembeli.

Pastikan keluarnya sertipikat atas nama pembeli

Peralihan hak atas tanah, rumah atau apartemen hanya dapat didaftarkan jika peralihanya dibuktikan dengan Akta jual beli. Setelah AJB ditanda tangani para pihak BPN akan memproses perubahan nama dalam sertipikat, untuk itu perlu dipastiakan kapan sertipikat atas nama pembeli dapat dikeluarkan,

Penulis :  Sujianto, SH, M.Kn
Kantor Hukum Oktavianto & Associates
Jalan Patua Nomor 21-C, Kota Surabaya
Kontak telpon/ WhatsApp :  0877-2217-7999
Email :  [email protected]

Editor : Arif Ardliyanto