Apakah Pembeli Tanah Dilindungi Hukum Jika si Penjual bukan Orang yang Berhak, Ini Penjelasannya?

Beberapa putusan makamah agung juga memberikan definisi siapa yang dimaksud pembeli yang beritikad baik,yaitu:

1. Putusan Makamah Agung No 112 K/Sip/1955, pembeli yang sekali-kali tidak menduga bahwa (orang yang menjual suatu benda) bukan (satu-satunya) orang yang berhak.
2. Putusan Makamah Agung No. 242 K/Sip/1958, pembeli yang tidak mengetahui adanya cacat hukum dalam jual beli yang dilakukannya.
3. Putusan Makamah Agung No. 1230 K/Sip/1980, pembeli tidak mengetahui telah dicabutnya surat kuasa oleh pihak pemilik asal, sehingga tidak mengetahui pemegang kuasa (penjual) sebenarnya tidak berwenang menjual tanah yang dibelinya.

Kriteria Pembeli Beritikad Baik Dalam Jual Beli Tanah

Kriteria pembeli yang bertikad baik dengan objek jual beli tanah diatur secara khusus dalam Surat Edaran Makamah Agung No 4 tahun 2016 yaitu:

1. Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan.

Jual beli dengan objek tanah harus dilakukan dihadapan PPAT, PPAT akan menerbitkan Akta Jual Beli sebagai dasar peralihan hak atas tanah yang menjadi dasar pendaftaran di Badan Pertanahan Nasional, hal ini sesuai dengan yang diatur dalam Pasal 37 Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

Ketika Jual beli dilakukan melalui PPAT ini berarti semua kewajiban perpajakan dan retribusi yang terkait dengan proses jual beli tanah telah ditunaikan oleh para Pihak seperti Pajak Penghasilan (PPH) yang harus ditanggung oleh Penjual dan Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB) yang harus ditanggung oleh Pembeli.

Pembeli yang membeli tanah melalui pelelangan umum juga mendapat perlindungan hukum, karena membeli melalui Lembaga resmi yang memperoleh ijin dari negara.

2. Pembelian dilakukan dengan harga yang layak (harga yang disepakati para pihak sesuai dengan harga pasar) dan telah dibayar.
3. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan.

Dengan Melakukan jual beli melalui PPAT Pembeli telah menerapkanprinsip kehati-hatian. Sebab Menurut Pasal 39 jo Pasal 45 PP No. 24/1997, dalam proses jual beli tanah, PPAT dan Kepala Kantor Pertanahan (KKP) harus memeriksa atau memastikan terpenuhinya hal-hal sebagai berikut:

1. 1. 1. Untuk tanah yang telah terdaftar harus disampaikan sertipikat asli hak dengan nama yang sesuai dengan daftar yang ada di Kantor Pertanahan; 
      2. kecakapan/kewenangan (para) pihak yang melakukan perbuatan hukum terkait;
      3. dipenuhinya izin-izin dari pejabat atau instansi yang berwenang, jika itu diperlukan;
      4. obyek tersebut bebas sengketa; dan
      5. tidak terdapat pelanggaran atas ketentuan perundang-undangan.

4. Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya.

Ketika pembeli melakukan jual beli melalui PPAT, PPAT berkewajiban memastikan kepemilikan sertipikat tanah milik Penjual  dengan melakukan pemeriksaan (cheking) di dalam daftar buku tanah di Badan Pertanahan Nasional. Apabila hasil pemeriksaan Penjual bukan orang yang berhak, maka proses jual beli tidak dapat dilanjutkan, dan sebaliknya apabila penjual adalah orang yang berhak maka proses jual beli dapat dilanjutkan. Output dari pemeriksaan oleh PPAT adalah keterangan hasil pemeriksaan oleh Kantor Pertanahan, yang dilekatkan pada sertipikat menyatakan bahwa “telah diperiksa dan sesuai dengan data dikantor Pertanahan”.

5. Tanah/objek yang diperjual belikan tersebut tidak dalam status disita, atau jaminan/hak tanggungan.

Memastikan tanah tidak bersatus sita atau dilekatkan jaminan merupakan salah satu tugas PPAT, setelah semua dinyatakan clear oleh PPAT klausul ini dimasukan dalam Akta jual beli, ini merupakan bagian perlindungan hukum bagi Pembeli.

6. Terhadap tanah yang bersertipikat, telah memperoleh keterangan dari BPN tentang riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertipikat.

Dengan adanya histori peralihan hak atas tanah dituangkan dalam sertipikat pembeli langsung dapat melihat siapa pemilik terakhir dari tanah yang akan dibelinya apa benar namanya atas nama penjual.

Editor : Arif Ardliyanto